Na co zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską?
Kupno mieszkania czy też domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu i wymaga głębokiego namysłu, niezależnie od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym, czy wtórnym.
Umowa deweloperska to zobowiązanie, na mocy którego deweloper zobowiązuje się wybudować i sprzedać określoną nieruchomość, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny. Przepisy ustawy kładą duży nacisk na ochronę interesów klienta, gdyż jest on niewątpliwie tutaj słabszą stroną i łatwo będzie o narzucenie mu warunków przez dewelopera i ukrycie pewnych informacji. Aby umowa była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa deweloperska powinna zawierać :
- dane stron umowy, a także datę i miejsce jej zawarcia
- cenę nieruchomości
- termin przeniesienia prawa własności
- harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera
- parametry techniczne oraz standard prac wykończeniowych mieszkania
- informacje o działce budowlanej, a także usytuowaniu nieruchomości w obrębie działki
- powierzchnię i układ pomieszczeń
- numer pozwolenia na budowę wraz z terminem rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
- zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków
- wysokość kar umownych i odsetek
- informację o mieszkaniowym rachunku powierniczym
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę
Cena powinna nie tylko być dokładna i określona wprost, ale również powinno się określić precyzyjnie, co ona zawiera, a więc czy jedynie mieszkanie, czy też jakieś elementy dodatkowe np. miejsce postojowe w garażu, balon, ogródek itp.
Cena zastrzeżona w umowie nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowę można wpisać postanowienie, że deweloper może cenę podnieść. W takiej sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów.
Każdy potencjalny nabywca powinien zwrócić uwagę nie tylko na cenę, ale również dokładnie zapoznać się z opisem mieszkania, co dokładnie wchodzi w jego skład, jak wyglądają zapisy dotyczące np. możliwości zmiany powierzchni mieszkania, jaka jest dopuszczalna wielkość, która może zostać zmieniona i jak w związku z tym kształtować się będzie cena. Dobrze, jeśli opis mieszkania będzie precyzyjny, a nie jedynie ogólnikowy.
Prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny to bardzo istotny dokument, który deweloper ma obowiązek wręczyć każdej zainteresowanej osobie. Prospekt zawiera najważniejsze informacje o deweloperze, przede wszystkim na temat jego doświadczenia (np. wymienienie ostatnio zrealizowanych inwestycji, jeżeli deweloper je posiada) i swojej sytuacji prawno-finansowej, a także samej nieruchomości (obciążenia hipoteczne, plan zagospodarowania dla sąsiednich działek, inwestycje przewidziane w obszarze 1 km od inwestycji) i konkretnym lokalu, którego nabyciem zainteresowany jest klient (opis lokalu i jego cena za metr kwadratowy). Powinny być tam również informacje negatywne dotyczące uciążliwości związanych z nieruchomością lub jej otoczeniem.
Trzeba zwrócić uwagę na to, czy są zapisy dotyczące kary umownej. Jeśli deweloper w umowie nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Nabywca nieruchomości na zasadach przewidzianych w umowie deweloperskiej może od niej odstąpić, gdy :
– umowa d nie określa wszystkich parametrów transakcji zawartych w art. 22, czyli np. brak jest podanej ceny mieszkania, powierzchni i układu pomieszczeń, czy położenia lokalu
– deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego z załącznikami
– zachodzi niezgodność pomiędzy informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym
– brak jest przeniesienia prawa na nabywcę w określonym terminie
– deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem
– deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
– rzeczoznawca stwierdzi wadę istotną